江西省高級人民法院
開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件
審判指引
為妥善處理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛案件,統(tǒng)一全省法院審理此類案件的法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度,提高審判質(zhì)量,根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況,制定本指引。
1.【適用案件范圍】 本指引所指的開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛是指自然人因購買商品房與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同后,開發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,引發(fā)的購房人起訴開發(fā)商,要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和逾期辦證違約責(zé)任的糾紛。 法人和非法人組織與開發(fā)商之間因購買商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。 2.【商品房交付條件】 開發(fā)商向購房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的,按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。 3.【商品房交付與接收】 開發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的,購房人有權(quán)拒絕接收。開發(fā)商以購房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,不予支持,但購房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任,由開發(fā)商承擔(dān)。 開發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的,購房人有權(quán)拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發(fā)商未能依約提供上述文件為由,要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,不予支持。 開發(fā)商通知購房人接收房屋,購房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題,影響到正常使用的,可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致遲延交付的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 4.【逾期交房違約金的調(diào)整】 合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款的萬分之一至萬分之三(均含本數(shù))范圍內(nèi)的,開發(fā)商主張約定過高請求調(diào)整的,原則上不予支持。購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請求調(diào)整并舉證證明的,可按實(shí)際損失予以調(diào)整。 合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之一或高于萬分之三的,當(dāng)事人請求調(diào)整的,可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對等、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則,酌情調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍內(nèi)。對方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理,無需調(diào)整的除外。 合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,而是按購房款固定比例計(jì)算的,應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的,可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款,逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。 合同對逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的,認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的,按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。 5.【逾期辦證的認(rèn)定】 開發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的,購房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的,應(yīng)予支持。 因辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)登記需要購房人配合提供相關(guān)資料,購房人拒絕提供或逾期提供導(dǎo)致開發(fā)商遲延向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送的,購房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的,不予支持。 6.【逾期辦證違約金的調(diào)整】 開發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí),購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的,應(yīng)予支持。 合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五(均含本數(shù))范圍內(nèi)的,開發(fā)商主張約定過高請求調(diào)整的,原則上不予支持。購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請求調(diào)整并舉證證明的,可按實(shí)際損失予以調(diào)整。 合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之零點(diǎn)五或高于萬分之一點(diǎn)五的,當(dāng)事人請求調(diào)整的,可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對等、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則,酌情調(diào)整到日萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)。對方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理,無需調(diào)整的除外。 合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,而是按購房款固定比例計(jì)算的,應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的,可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款,逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規(guī)定處理。 合同對逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的,認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的,按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。 7.【開發(fā)商免責(zé)情形】 開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的,存在下列情形的,可予以支持: ( 一)因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證; (二)因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開發(fā)商逾期交房或辦證; (三)因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證,但行政命令系因開發(fā)商原因造成的除外; (四)因不能預(yù)見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證,或合同中約定的其他免責(zé)情形。 開發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購房人,以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的,應(yīng)予支持。 開發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的,應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由,且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。 8.【訴訟時(shí)效】 購房人主張逾期交房或辦證違約金的,應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。購房人舉證證明存在向開發(fā)商提出過交房或辦證請求等訴訟時(shí)效中斷情形的,違約金請求權(quán)的訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。 開發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時(shí)效抗辯,在二審、再審審理過程中再提出時(shí)效抗辯的,不予支持。 9.【適用效力】 本審判指引供全省各級法院在審理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用。 法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關(guān)問題有新規(guī)定的,按照新規(guī)定處理。